NUEVO BLANQUEO 2024 – PROYECTO DE LEY

Ya está circulando el PROYECTO DE NUEVA LEY DE BLANQUEO:

APROVECHEMOS A SACAR LOS INMUEBLES DE LAS SOCIEDADES A MENOR COSTO TRIBUTARIO, (pero con TECNICAS SOCIETARIAS para REFORZAR la aceptación del título de propiedad por los futuros compradores de los inmuebles).-

Dentro del universo de posibilidades de esta posible normativa, los escribanos especializados en temas societarios y los contadores tributaristas, encontramos nuevamente la posibilidad de lograr lo que MUCHAS veces nuestros clientes nos solicitan: El poder sacar sus inmuebles que están actualmente a nombre de sus sociedades, con un costo tributario más reducido.-

CONSIDERACIONES NOTARIALES DE DICHAS TRANSFERENCIAS DE SOCIEDADES A SUS SOCIOS (por la posibilidad de ataques futuros por insolvencia societaria):

Las escrituras públicas de transferencia de inmuebles de sociedades a sus socios (SA, SRL, SCA, etc), se basan en una CAUSA, ej.:

1) VENTA a los socios, son actos onerosos, tributan sellos y ganancias, y además, los socios compradores deben tener justificados los dólares que abonan por la compra del inmueble.-

2) Adjudicación a los socios por REDUCCION DE CAPITAL (la sociedad continúa), o por DISOLUCION y liquidación social (la sociedad se cancela), y en ambas, son actos onerosos (los socios reintegran sus participaciones societarias), que tributan impuesto de sellos local, e impuesto a las ganancias régimen general.-

3) SINCERAMIENTO FISCAL: En el año 2016, con la ley 27.260 de «sinceramiento fiscal», se permitió sacar los inmuebles ubicados en la Argentina, de las sociedades (argentinas y del exterior, ej. uruguayas), declarando que las sociedades eran las «titulares aparentes» y sus socios los «titulares reales», tributando el 5 % del valor de los inmuebles, no estando alcanzados por los impuestos nacionales de ganancias, e iva, ni por los impuestos locales de sellos, ingresos brutos, o itgb de la provincia de buenos aires, por expresa normativa nacional y especialmente de cada provincia (lo que tardó varios meses en sancionarse).-

Vamos ahora al tema de los ESTUDIO DE TITULOS y antecedentes que hacemos los notarios (por la posibilidad de que en el futuro terceros reclamen el inmueble al nuevo propietario):

Aquí revisamos el tema de las CONTRAPRESTACIONES: Una parte entrega algo, y la otra como contraprestación le entrega algo.- En las ventas entrega el inmueble y recibe dólares.- En las reducciones de capital o en las disoluciones, entrega el inmueble y se le reintegran las participaciones societarias (cuotas en SRL, acciones en SA o SCA), que había emitido y entregado en su constitución social o en los aumentos de capital.-

En cambio en las transferencias por sinceramiento fiscal, (BLANQUEO), la sociedad entrega el inmueble y NADA RECIBE a cambio.-

En su balance, tiene activo, pasivo, y patrimonio neto, pero luego de la entrega del inmueble, el pasivo sigue igual, pero el activo y patrimonio neto se REDUCEN algunas veces drásticamente.- Eso hace que patrimonialmente la SOCIEDAD transmitente se «INSOLVENTE», y si tuviera acreedores, los mismos en el futuro, si no cobran en tiempo y forma sus créditos y reclaman a la sociedad, no tendrán ya ningún inmueble de titularidad de la sociedad deudora para poder embargar, (y quizás habían otorgado plazo a la sociedad justamente por saber que la misma tenía patrimonio importante con el cual responder a sus deudas).- Encontrándose con dicha situación, tendrían los acreedores de un «crédito incobrable», el tener que pedir la QUIEBRA de la sociedad deudora, e intentar que la transferencia del inmueble a terceros por sinceramiento entre en el período de sospecha, y si el juez interviniente así lo entiende, esto podría afectar también a los terceros que hubieran luego comprado dicho inmueble a los socios, (ya que no podrían argumentar ser «compradores de buena fe», por desconocimiento de dicha operativa de sinceramiento y disminución del patrimonio e insolvencia de la sociedad, por surgir claramente del título de propiedad del vendedor que se relaciona en su escritura de compra).-

Frente a este RIESGO, (posible legalmente, pero muchas veces poco probable porque la sociedad y sus socios saben perfectamente que NO hay acreedores que pudieran reclamar en el futuro), igualmente COMPLICABA la posterior VENTA de los inmuebles, ya que los posibles compradores no tenían la misma seguridad de inexistencia de acreedores y posibles reclamantes, y algunas operaciones no se concretaban por dicho riesgo, y los oferentes prefirieron seguir esperando varios años más, y que se disminuyera ese riesgo potencial.-

JUSTAMENTE para NEUTRALIZAR esa posibilidad legal y riesgo de reclamos futuros, para facilitar y agilizar la posterior venta, es que como Escribanos APLICAMOS a esa operativa de sinceramiento fiscal, la PROTECCION LEGAL que brinda «para esas mismas situaciones de disminución del patrimonio social», la LEY GENERAL DE SOCIEDADES 19.550.-

En las REDUCCIONES DE CAPITAL, sale el inmueble y se recuperan parte de las acciones o cuotas sociales, pero el PATRIMONIO NETO DISMINUYE, algunas veces drásticamente, y los terceros acreedores de la sociedad pueden tener inconvenientes en el futuro cobro de sus acreencias.- Y PARA CONSEGUIR SU «CONFORMIDAD IMPLICITA», es que la ley de sociedades OBLIGA A LA SOCIEDAD a realizar PREVIAMENTE a la transferencia del inmueble a sus socios con motivo de la reducción de capital (y de patrimonio), PUBLICACIONES POR 3 DIAS en el Boletín Oficial y en otro diario de gran circulación, AVISANDO a los terceros acreedores sobre la reducción de capital y patrimonio, DEBIENDO PUBLICAR el ACTIVO, PASIVO, Y PATRIMONIO NETO, ANTES y DESPUES de la REDUCCION.- La ley obliga a esperar 15 días desde la última publicación, y al «estar notificados legalmente los acreedores» (el conocimiento del texto de las leyes y de lo que las leyes obligan a publicar, se basa en la realización efectiva de las publicaciones oficiales referidas), SE PUEDE CONTINUAR con el proceso societario, y culminar inscribiendo la reducción de capital y reforma en IGJ, y la transferencia de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad.- Los escribanos aceptan esos títulos de propiedad justamente por el cumplimiento de dichas publicaciones legales.-

Con motivo del SINCERAMIENTO FISCAL, el pago del impuesto especial, el detalle de la «causa» de la transferencia (de que la sociedad era la titular aparente y los socios los titulares reales), la publicación para oposición de eventuales terceros acreedores de la sociedad por la reducción de su patrimonio, y la INEXISTENCIA DE OPOSICIONES DE ACREEDORES de la sociedad, permitían otorgar la escritura pública de TRANSFERENCIA DE DOMINIO a título de sinceramiento fiscal, y especialmente, hacían que el nuevo TITULO DE PROPIEDAD inscripto a nombre de los SOCIOS SINCERANTES en el Registro de la Propiedad, TUVIERAN UN MAYOR REFUERZO LEGAL para los posteriores estudios de títulos notariales, y una mayor TRANQUILIDAD para los terceros oferentes que quisieran comprar el referido inmueble a los socios sincerantes; ya que en ese caso podrían argumentar que eran «compradores de buena fe», al ver en el título antecedente que se había notificado por avisos legales a terceros acreedores de la sociedad que disminuía su patrimonio neto, y no se habían opuesto en ese momento.-

ES IMPORTANTE ANOTARSE MENTALMENTE esta POSIBILIDAD para compartirla con nuestros clientes dueños de sociedades con inmuebles, para estar atentos de que en las próximas semanas se sancione esta normativa de blanqueo proyectada; (nos consta que en el anterior sinceramiento muchos clientes no se enteraron de esa posibilidad); e intercambiar ideas entre la escribanía societaria y el estudio contable tributarista, sobre los números del balance de ejercicio, y el valor del inmueble dentro del activo, ya que es un «trabajo conjunto» de ambos profesionales.-

Y AHORA les TRANSPOLAMOS esta operativa de sinceramiento de 2016 (inmobiliaria, tributaria, y societaria con mayor refuerzo del título de propiedad), al NUEVO PROYECTO DE LEY DE BLANQUEO que está circulando, y COPIAMOS A CONTINUACION, PARTES PERTINENTES con RESALTADOS NUESTROS, de los artículos que permitirían nuevamente la operativa de sacar los inmuebles que están declarados a nombre de las sociedades:

… Artículo 3.- BIENES alcanzados.
Podrán ser objeto de este régimen de regularización los siguientes bienes:
Artículo 3.1.- Bienes en Argentina.

b) INMUEBLES ubicados en Argentina.
c) ACCIONES, participación en sociedades,

… Artículo 8.- Bienes REGISTRADOS a nombre de TERCEROS.
Artículo 8.1.- Regularización de bienes a nombre de terceros. Cuando se trate de personas humanas o sucesiones indivisas, los bienes indicados en el artículo 3 podrán ser declarados por el contribuyente incluso si se encuentran en posesión, anotados, REGISTRADOS o depositados a nombre de TERCEROS en caso de que dichos terceros no hubieran estado excluidos de solicitar la regularización de dichos bienes bajo las normas del artículo 11 este régimen.
La reglamentación podrá establecer los requisitos y excepciones para la declaración de bienes a nombre de terceros.
La regularización de bienes a nombre de terceros podrá hacerse INCLUSO SI LOS BIENES se encuentran declarados EN LAS DECLARACIONES JURADAS IMPOSITIVAS DEL TERCERO, que podrá ser una persona humana o SOCIEDAD, residente en Argentina o en el exterior.
En todos los casos, incluso si los bienes se encontraban declarados por el tercero en su respectiva declaración jurada, deberá tributarse el Impuesto Especial de Regularización sobre el valor del bien regularizado, determinado conforme a las reglas del artículo 5 del presente Régimen de Regularización de Activos.
Artículo 8.2.- Regularización de bienes inmuebles a nombre de terceros. Las normas del presente artículo 8.2 solo aplican a la regularización de bienes inmuebles de titularidad de terceros, y solo en el caso de que el CONTRIBUYENTE que regulariza el bien sea una PERSONA HUMANA, sucesión indivisa o sujeto residente en el exterior y cuando el TERCERO a nombre de quien se encuentra registrado el bien inmueble es un CONTRIBUYENTE en los términos del artículo 53 de la Ley del Impuesto a las Ganancias (texto ordenado en 2019 y sus modificaciones) que tenga dicho bien INMUEBLE DECLARADO en su respectiva declaración jurada.
Artículo 8.2.1 Base imponible especial. En este caso, la base imponible sobre la que se calculará el Impuesto Especial de Regularización será el valor de mercado del bien, su valor de adquisición o su valor mínimo, el que sea superior.
Artículo 8.2.2.- VENTA DEL INMUEBLE luego de la regularización. En caso de que el sujeto que regulariza el bien a nombre de un tercero enajene dicho bien dentro del PLAZO de DOS (2) AÑOS desde la Fecha de Regularización, se deberá COMPARAR el PRECIO de venta del bien y el valor asignado al bien bajo el artículo 8.2.1.
Si se constata que el precio de venta por la enajenación del inmueble es superior en más de un 25% al valor declarado a los fines del artículo 8.2.1, el contribuyente deberá acreditar, en forma fehaciente, que el valor utilizado como base imponible bajo el artículo 8.2.1. efectivamente correspondía al valor de mercado del bien a la Fecha de Regularización, y que el mayor precio obtenido por la venta posterior deriva de razones o circunstancias posteriores a dicha fecha.
La reglamentación deberá fijar el procedimiento para que el contribuyente acredite dicha circunstancia.
Si el contribuyente no pudiera acreditar que el mayor valor corresponde a circunstancias posteriores a la Fecha de Regularización, el contribuyente deberá pagar un Impuesto Especial de Regularización adicional equivalente al 20% del precio de enajenación del bien.
Artículo 8.2.3. COSTO DE ADQUISICION del inmueble. Los contribuyentes que regularicen bienes inmuebles bajo las normas de este artículo 8.2. conservarán, a todos los efectos de la Ley del Impuesto a las Ganancias (texto ordenado en 2019 y sus modificaciones), el costo de adquisición que el bien tuviera para el TERCERO TITULAR del bien a la Fecha de Regularización, con independencia del valor sobre el cual se calcule el Impuesto Especial de Regularización bajo las normas del artículo 8.2.1.
La ENAJENACION del inmueble luego de su regularización estará ALCANZADA por las normas previstas en el ARTICULO 99 de la LIG, SIN QUE RESULTE APLICABLE a dicha transacción el impuesto a la transferencia de inmuebles establecido por el título VII de la ley 23.905. (ITI) En caso de que se trate de un bien que hubiera sido ADQUIRIDO por el tercero ANTES del 1 de enero de 2018, NO CORRESPONDERA aplicar la ACTUALIZACION del costo impositivo prevista en el segundo párrafo el inciso a) del segundo párrafo del artículo 99.
Artículo 8.3.- TRANSFERENCIA de la propiedad de los bienes.
Artículo 8.3.1. Regla general. Los contribuyentes que declaren bienes a nombre de terceros tendrán la obligación de transferir dichos bienes a su titularidad, DENTRO de los DOS (2) AÑOS contados a partir de la Fecha de Regularización. Las transferencias que se realicen con la finalidad de regularizar la titularidad de estos inmuebles NO GENERARAN HECHOS IMPONIBLES ADICIONALES ni para el tercero que transfiere la propiedad del bien ni para el sujeto que la recibe.
Artículo 8.3.2.- Imposibilidad de transferencia. Si no fuera posible transferir la propiedad del bien al declarante en el plazo previsto por el artículo 8.3.1., los contribuyentes deberán presentar ante la Administración Federal de Ingresos Públicos una nota manifestando las razones y aportando la documentación e información que sea necesaria para el análisis del caso, de acuerdo a lo que indique la reglamentación. Si, luego de analizada la documentación presentada, se considerase que la transferencia puede ser realizada pero se requiere un plazo más extenso, la Administración Federal de Ingresos Públicos deberá conceder una extensión de plazo. Por el contrario, si la Administración Federal de Ingresos Públicos determinara que, por las razones invocadas, no es posible realizar la transferencia de los bienes en razón de existir una prohibición insalvable, el contribuyente quedará eximido de la obligación de transferir la propiedad del bien regularizado.
Artículo 8.3.3.- SANCION por incumplimiento del PLAZO de transferencia. Si el contribuyente incumpliera con la obligación de transferir el bien dentro del plazo máximo previsto en el artículo 8.3.1. y no resultara aplicable la excepción por imposibilidad de transferencia del artículo 8.3.2., deberá pagar un Impuesto Especial de Regularización ADICIONAL equivalente al CINCO POR CIENTO (5%) del valor del bien en cuestión, calculada de acuerdo a las reglas del artículo 5.

COROLARIO: Para los que quieran produndizar en esta operativa, les pasamos el link del video explicativo del anterior sinceramiento fiscal, que de acuerdo al nuevo proyecto de blanqueo, es muy similar: