APROVECHEMOS NUEVAMENTE PARA SACAR LOS INMUEBLES DE LAS SOCIEDADES CON MENOR COSTO TRIBUTARIO, (pero con TECNICAS SOCIETARIAS para REFORZAR la aceptación del título de propiedad por los futuros compradores de los inmuebles).-

En diciembre de 2023 informamos que ya estaba circulando el PROYECTO DE NUEVA LEY DE BLANQUEO, y recientemente se aprobó por la Cámara de Diputados la ley Bases y el «Paquete Fiscal», que incluye este último, en los artículos 35 a 38, la posibilidad de «regularización de inmuebles que se encuentren a nombre de terceros», (en el caso a exponer, de sociedades); motivo por el cual, hacemos el siguiente recordatorio y sugerencia: 

 
Los escribanos especializados en temas societarios y los contadores tributaristas, encontramos nuevamente la posibilidad de lograr lo que MUCHAS veces nuestros clientes y requirentes nos solicitan: El poder sacar SUS inmuebles que están actualmente a nombre de SUS sociedades, con un costo tributario más reducido (ver el art. 132 del decreto reglamentario de ganancias).-

CONSIDERACIONES NOTARIALES DE DICHAS TRANSFERENCIAS DE SOCIEDADES A SUS SOCIOS (por la posibilidad de ataques futuros por «insolvencia societaria»):

Las escrituras públicas de transferencia de inmuebles de sociedades a sus socios (SA, SRL, SCA, etc), se basan siempre en una CAUSA y finalidad, por ej.:

1) En la VENTA a los socios, sale el inmueble e ingresan dólares, son actos onerosos, tributan sellos y ganancias, y además, los socios compradores deben tener justificados los dólares que abonan por la compra del inmueble.-

2) En la ADJUDICACION a los socios por REDUCCION DE CAPITAL (la sociedad continúa), o por DISOLUCION y liquidación social (la sociedad se cancela), y en ambas, son actos onerosos (sale el inmueble y los socios reintegran sus participaciones societarias), que tributan impuesto de sellos local, e impuesto a las ganancias régimen general.-

3) En el SINCERAMIENTO FISCAL: En el año 2016, con la ley 27.260 de «sinceramiento fiscal», se permitió sacar los inmuebles ubicados en la Argentina, de las sociedades a sus socios, declarando que las sociedades eran las «titulares aparentes» y sus socios los «titulares reales», tributando el 5 % del valor de los inmuebles, no estando alcanzados por los impuestos nacionales de ganancias, e iva, ni por los impuestos locales de sellos, ingresos brutos, o itgb de la provincia de buenos aires, por expresa normativa nacional y especialmente de cada provincia (lo que tardó varios meses en sancionarse).-

Pero en el último caso, está al problema de los ESTUDIO DE TITULOS y antecedentes que hacemos los notarios (declarando notarialmente algunos como «TITULOS OBSERVABLES», por la posibilidad de que en el futuro, terceros reclamen el inmueble al nuevo propietario):

Aquí revisamos especialmente el tema de las CONTRAPRESTACIONES: Una parte entrega algo, y la otra como contraprestación le entrega algo.- En las ventas entrega el inmueble y recibe dólares.- En las reducciones de capital o en las disoluciones, entrega el inmueble y se le reintegran las participaciones societarias (cuotas en SRL, acciones en SA o SCA), que había emitido y entregado en su constitución social o en los aumentos de capital.-

En cambio en las transferencias por sinceramiento fiscal, (BLANQUEO), la sociedad entrega el inmueble y NADA RECIBE a cambio.-

En su balance, tiene activo, pasivo, y patrimonio neto, pero luego de la entrega del inmueble, el pasivo sigue igual, pero el activo y patrimonio neto se REDUCEN algunas veces drásticamente.- Eso hace que patrimonialmente la SOCIEDAD transmitente en algunos casos se «INSOLVENTE», y si tuviera acreedores, los mismos en el futuro, si no cobran en tiempo y forma sus créditos y reclaman a la sociedad, no tendrán ya ningún inmueble de titularidad de la sociedad deudora para poder embargar, (y quizás habían otorgado plazo a la sociedad justamente por saber que la misma tenía patrimonio importante con el cual responder a sus deudas).- Encontrándose con dicha situación, tendrían los acreedores de un «crédito incobrable», el tener que pedir la QUIEBRA de la sociedad deudora, e intentar que la transferencia del inmueble a terceros por sinceramiento entre en el «período de sospecha», y si el juez interviniente así lo entiende, esto podría afectar también a los terceros que hubieran luego comprado dicho inmueble a los socios, (ya que no podrían argumentar ser «compradores de buena fe diligencia», alegando un «desconocimiento» de dicha operativa de sinceramiento y disminución del patrimonio y posible insolvencia de la sociedad, por surgir claramente del título de propiedad del vendedor que se relaciona en su escritura de compra, que la transferencia del inmueble había sido «NO ONEROSA»).-

Frente a este RIESGO, (que es posible legalmente, aunque muchas veces poco probable porque la sociedad y sus socios saben perfectamente que NO hay acreedores que pudieran reclamar en el futuro, siendo inclusive muchas veces sociedades «baúl» que no tienen actividad comercial), igualmente COMPLICABA la posterior VENTA de los inmuebles, ya que los posibles compradores «no tenían la misma seguridad de inexistencia de acreedores y posibles reclamantes», y algunas operaciones no se concretaban por dicho riesgo, y los oferentes prefirieron seguir esperando varios años más, y que se disminuyera ese riesgo potencial.-

JUSTAMENTE para NEUTRALIZAR esa posibilidad legal y riesgo de reclamos futuros a los terceros compradores, para dar mayor seguridad jurídica al título de propiedad, y facilitar y agilizar la posterior venta, es que como Escribanos APLICAMOS a esa operativa de sinceramiento fiscal, la PROTECCION LEGAL que brinda «para esas mismas situaciones de disminución del patrimonio social», la LEY GENERAL DE SOCIEDADES 19.550.-

En las REDUCCIONES DE CAPITAL, sale el inmueble y se recuperan parte de las acciones o cuotas sociales, pero el PATRIMONIO NETO DISMINUYE, algunas veces drásticamente, y los terceros acreedores de la sociedad pueden tener inconvenientes en el futuro cobro de sus acreencias.- Y PARA CONSEGUIR SU «CONFORMIDAD IMPLICITA», es que la ley de sociedades OBLIGA A LA SOCIEDAD a realizar PREVIAMENTE a la transferencia del inmueble a sus socios con motivo de la reducción de capital (y reducción de patrimonio neto), PUBLICACIONES POR 3 DIAS en el Boletín Oficial y en otro diario de gran circulación, AVISANDO a los terceros acreedores sobre la reducción de capital y patrimonio, DEBIENDO PUBLICAR el ACTIVO, PASIVO, Y PATRIMONIO NETO, ANTES y DESPUES de la REDUCCION.- La ley obliga a esperar 15 días desde la última publicación, y al «estar notificados legalmente los acreedores» (el conocimiento del texto de las leyes y de lo que las leyes obligan a publicar, se basa en la realización efectiva de las publicaciones oficiales referidas), SE PUEDE CONTINUAR con el proceso societario, y culminar inscribiendo la reducción de capital y reforma en IGJ, y la transferencia de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad.- Los escribanos aceptan esos títulos de propiedad justamente por el cumplimiento de dichas publicaciones legales, por lo que no los consideran «títulos observables»…

Con motivo del SINCERAMIENTO FISCAL, el pago del impuesto especial, el detalle de la «causa» de la transferencia (de que la sociedad era la titular aparente y los socios eran los titulares reales), la publicación para oposición de eventuales terceros acreedores de la sociedad por la reducción de su patrimonio, y la INEXISTENCIA DE OPOSICIONES DE ACREEDORES de la sociedad, permitían otorgar la escritura pública de TRANSFERENCIA DE DOMINIO a título de sinceramiento fiscal, y especialmente, hacían que el nuevo TITULO DE PROPIEDAD inscripto a nombre de los SOCIOS SINCERANTES en el Registro de la Propiedad, TUVIERAN UN MAYOR REFUERZO LEGAL para los posteriores estudios de títulos notariales, y una mayor TRANQUILIDAD para los terceros oferentes que quisieran comprar el referido inmueble a los socios sincerantes; ya que en ese caso podrían argumentar que eran «compradores de buena fe diligencia», al ver en el título antecedente que se había notificado por avisos legales a terceros acreedores de la sociedad que disminuía su patrimonio neto, y, «o no existían», o «no se habían opuesto» en ese momento.- Si eventualmente hubiera un reclamo en el futuro, los terceros compradores del inmueble tienen la PROTECCION LEGAL que el art. 392 del CCyC otorga al «subadquirente de buena fe (diligencia) y a título oneroso».-

ES IMPORTANTE ANOTARSE MENTALMENTE esta POSIBILIDAD para compartirla con nuestros clientes dueños de sociedades con inmuebles, para estar atentos de que en las próximas semanas se apruebe por Senadores, y sancione en forma definitiva esta normativa de blanqueo; (nos consta que en el anterior sinceramiento muchos clientes y estudios contables no se percataron de esa posibilidad de sacar el inmueble sin el alto costo de impuesto a las ganancias); e intercambiar ideas entre la «escribanía societaria» y el «estudio contable tributarista», sobre los números del balance de ejercicio, el valor del inmueble dentro del activo, y el activo pasivo y patrimonio neto antes y después de sacar el inmueble, que es lo que se publica, ya que es un «trabajo conjunto» de ambos profesionales, y también para evitar que el patrimonio neto resultante sea menor al capital inscripto, lo que puede generar la disolución social por pérdida del capital social.-

Y AHORA les TRANSPOLAMOS esta operativa de sinceramiento de 2016 (inmobiliaria, tributaria, y societaria con mayor refuerzo del título de propiedad), a la nueva LEY DE BLANQUEO / PAQUETE FISCAL que está en trámite legislativo y ya con media sanción por Diputados, y COPIAMOS A CONTINUACION, PARTES PERTINENTES con RESALTADOS NUESTROS, de los artículos que permitirían nuevamente la operativa de sacar los inmuebles que están declarados a nombre de las sociedades:

Capítulo VI. Bienes inmuebles registrados a nombre de terceros. 

ARTÍCULO 35.- Regularización de bienes inmuebles a nombre de terceros. Las normas del presente artículo solo aplican a la regularización de bienes inmuebles en el país, de titularidad de terceros, y solo en el caso de que el contribuyente que regulariza el bien sea una persona humana o sucesión indivisa cuando el tercero a nombre de quien se encuentra registrado el bien inmueble es un contribuyente en los términos de los incisos a), b) y c) del artículo 53 de la Ley del Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, que tenga dicho bien inmueble declarado en su respectiva declaración jurada y no hubieran estado excluidos de solicitar la regularización de dichos bienes conforme lo establecido en los artículos 46, 47 y 48 de la presente Ley. La reglamentación podrá establecer los requisitos y excepciones para la declaración de bienes inmuebles a nombre de terceros. En todos los casos, incluso si los bienes se encontraban declarados por el tercero en su respectiva declaración jurada, deberá tributarse el Impuesto Especial de Regularización sobre el valor del bien regularizado, determinado conforme a las reglas del artículo 29 de la presente Ley. Los sujetos no residentes a que hace referencia el artículo 19 de la presente Ley que adhieran al presente Régimen de Regulación de Activos no podrán declarar bienes inmuebles que se encuentren en posesión, anotados, registrados o depositados a nombre de terceros. 

ARTÍCULO 36.- Base imponible especial. En este caso, la base imponible sobre la que se calculará el Impuesto Especial de Regularización será el valor de mercado del bien inmueble, su valor de adquisición o su valor mínimo, el que sea superior. 

ARTÍCULO 37.- Costo de adquisición del inmueble. Los contribuyentes que regularicen bienes inmuebles bajo las normas del artículo 35, conservarán, a todos los efectos de la Ley del Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, el costo de adquisición que el bien tuviera para determinar el Impuesto Especial de Regularización bajo las normas del artículo 36.  La enajenación del inmueble luego de su regularización estará alcanzada por las normas previstas en el artículo 99 de la Ley del Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones. A efectos de la actualización prevista en el mencionado artículo, se considerará la “Fecha de Regularización” como fecha de adquisición.

ARTÍCULO 38.- Regla general. Los contribuyentes que declaren bienes inmuebles a nombre de terceros tendrán la obligación de transferir dichos bienes a su titularidad, dentro de los DOS (2) años contados a partir de la Fecha de Regularización. A los efectos de obtener los mismos beneficios que los enumerados en el capítulo VII del presente Título II, las transferencias que se realicen con la finalidad de regularizar la titularidad de los inmuebles no generarán hechos imponibles adicionales ni para el tercero que transfiere la propiedad del bien ni para el sujeto que la recibe. 

COROLARIO: Para los que quieran profundizar en esta operativa, debajo se encuentra el link al video explicativo del anterior sinceramiento fiscal, que de acuerdo a la nueva normativa de blanqueo de inmuebles a nombre de terceros, es muy similar.

CLICK AQUÍ PARA VER EL VIDEO Y LAS PUBLICACIONES SOBRE EL SINCERAMIENTO ANTERIOR

ESCRIBANO ADRIAN COMAS.

 



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