Nuevo requisito 2023: Estado Parcelario en CABA

Este artículo fue receptado en iprofesional.com el 28/08/2023.

Novedad Agosto 2023: Donaciones (entre otros actos) pasan a estar EXENTAS de realizar el Estado Parcelario previo.

Catastro GCBA: Disposición 154/23
Nuevas exenciones a la obligación de verificación y constitución del estado parcelario
Las transferencias de dominio o derecho real de servidumbre sobre inmuebles, que se realicen a título gratuito y por reorganización societaria, fueran incorporadas a las exenciones de la verificación y constitución del estado parcelario. También se incorporó como exención la transferencia de dominio de parcelas con plano de propiedad horizontal registrado.
Además, en la órbita del trámite interno del certificado, se dispuso un plazo de 10 días hábiles para la aprobación tácita desde que fue cumplida la instancia de admisibilidad y si no hubiera una resolución expresa por parte del GCBA. No obstante ello, el agrimensor asumirá la responsabilidad de culminar formalmente el mencionado trámite.

Nuevo requisito previo para transferencias de inmuebles en CABA a partir del 2023: Estado Parcelario.

Para parcelas baldías o construidas (terrenos, casas, galpones, fábricas, etc.) vigente a partir del año 2023 en CABA.

Cuando se constituyan, modifiquen, o transfieran derechos reales sobre inmuebles ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, siempre y cuando sean parcelas baldías o construidas, a partir del año 2023 se adicionó el requisito de constituir y verificar previamente el estado parcelario, mediante actos de mensura, contratando a un Ingeniero Agrimensor al efecto.

¿Qué significa esto? Que el titular de dominio de un terreno baldío o parcela edificada en CABA como ser una casa, galpón, fábrica, etc., (ya que por lo pronto no rige para unidades funcionales, lo cual en un principio sí iba a ser aplicable pero fue reformado con posterioridad), cuando desee transferir el dominio del inmueble, por ejemplo a título de compraventa, o de donación, tendrá que contratar a un Ingeniero Agrimensor para que constituya el estado parcelario, y una vez que esté registrado, en ese momento podrá el Escribano que interviene en la operación, solicitar los certificados administrativos y registrales pre-escriturarios pertinentes, para poder otorgar la Escritura traslativa de dominio.

Esto en inmuebles ubicados en la Ciudad de Buenos Aires es una novedad que entró en vigencia este año, por Ley 6437 que actualizó la normativa catastral de la CABA, y Disposiciones de la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC), pero es importante resaltar que en la Provincia de Buenos Aires existe la Ley 10.707 desde el año 1988 que es la Ley de Catastro Territorial Provincial y prevé la constitución y subsistencia de estados y cédulas parcelarias para inmuebles sitos en dicha jurisdicción; y en el año 2007 se publicó la Ley Nacional de Catastro número 26.209 por la que estableció el marco normativo al que deberá ajustarse el funcionamiento de los catastros territoriales pertenecientes a las diversas jurisdicciones del país. Por esta ley nacional, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires tenía pendiente crear y regular esta cuestión, y se considera importante destacarlo ante el malestar que genera esta nueva disposición, por parecer inoportuno en el contexto actual económico y del mercado inmobiliario, por las demoras que ocasiona, y por adicionarle al transmitente el costo de abonar los honorarios del Agrimensor, que es un Ingeniero, profesional universitario, y que tienen un arancel propuesto por el Colegio Profesional que los agrupa y que varía según los metros cuadrados de la mensura.

Previo a la escrituración, el Escribano interviniente legitima al transmitente como titular de dominio, mediante la exhibición del título de propiedad original, la verificación de su identidad, el estudio de títulos pertinente, la solicitud de certificados administrativos (libre deuda ABL y AySA, certificado catastral pero respecto a lo ya registrado sin mensura actual), la solicitud de certificados registrales de dominio e inhibición que indican el estado jurídico del inmueble y si existen otras anotaciones sobre derechos reales, gravámenes, embargos o interdicciones, entre otras cuestiones que hacen a la seguridad jurídica de la operación.

En cuanto a plazos, cada caso es diferente y puede haber razones puntuales que demoren la operación, pero generalmente se podría llegar a escriturar de dos a cuatro semanas después de que le entreguen al Escribano toda la documentación e información necesaria, teniendo en cuenta que el Registro de la Propiedad Inmueble de Capital Federal, así como los demás organismos administrativos, son bastante ágiles en cuanto a los plazos de expedición de los certificados.

La finalidad de este nuevo requisito es, entre otras, la verificación de lo real en comparación a lo registrado, y tiene implicancias también en la Valuación Fiscal Homogénea y en lo que no se recaudó oportunamente por ABL e impuesto inmobiliario, si existieran mayores superficies no declaradas, diferencias que la Agip informará al Escribano para que retenga a la parte transmitente, y proceda a su liberación.

Además, en ese caso, del certificado catastral surgirá la siguiente nota: «Del cotejo con el plano de obra civil registrado que se tuvo a la vista al momento de la constitución, surge que existen construcciones en contravención que no se convalidan y deberán ser demolidas o en su defecto regularizadas con la presentación del respectivo plano de obra civil». Debiendo el comprador en forma implícita aceptarlo de esa manera (quizás generando alguna re-negociación) si quiere continuar con la operación, ya que la presentación y aprobación previa del plano de obra civil por parte del actual titular de dominio podría hacer demorar la escrituración no solo extensos meses, sino quizás superar el año.

La normativa establece que una vez realizada la registración, el plazo de vigencia de la constitución o verificación del estado parcelario, es de dos años para parcelas baldías, y de seis años para parcelas edificadas. Además establece casos puntuales exentos de dicha tramitación del estado parcelario.

Una vez que el titular de dominio, futuro transmitente, contrata al Ingeniero Agrimensor, éste compila la documentación e inicia el expediente vía TAD (trámites a distancia), obtiene de Catastro los antecedentes y formularios, luego realiza las tareas de campo de mensura, y posteriormente vuelca la información obtenida a los formularios y croquis correspondientes, Catastro valida la documentación provista por el Agrimensor; y según difiera o no la superficie construida con la empadronada, pasa o no a través de Agip para que ésta realice un revalúo; y Catastro confecciona el certificado, para que luego pueda obtenerlo el Escribano.

Según un documento de la Subsecretaría de Gestión Urbana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, titulado «Aclaraciones en relación con la Constitución del Estado Parcelario», estaba previsto que los plazos máximos del organismo (sin contar los del trabajo de campo del profesional agrimensor) serían de 8 días en caso de no requerirse revalúo, y de 15 días extras en caso de que Agip deba actualizar el empadronamiento.

Pero en la práctica, estos plazos se están viendo excedidos por varias semanas más o incluso meses, demorando las operaciones en curso y poniendo en riesgo la concreción de las mismas. Hay que tener en cuenta que se está implementando todo un nuevo sistema, y tanto los profesionales como los funcionarios están aún adaptándose, y todavía hay pocos Agrimensores matriculados en la Ciudad de Buenos Aires. Actualmente a principios de mayo de 2023 hay 330 matriculados en el Consejo Profesional de Agrimensura con jurisdicción en la CABA, y la mayoría son nuevos matriculados que migraron desde la Provincia de Buenos Aires con esta nueva disposición.

Es por eso que teniendo en cuenta la vigencia por varios años de la constitución del estado parcelario, y que el mercado de operaciones inmobiliarias está en un momento crítico en el que puede llegar a «escaparse» un comprador por no querer esperar numerosas semanas o algunos meses; y al ser la demanda mucho más escasa que la oferta, es recomendable que el titular de dominio que tiene su terreno o finca en venta en la Ciudad de Buenos Aires, no espere a tener una oferta para recién en ese momento contratar a un Ingeniero Agrimensor para constituir el estado parcelario, sino realizarlo con anterioridad, para estar «preparado» al momento de tener un interesado y así poder realizar la escritura traslativa de dominio pocas semanas después.

En el mismo documento de la Subsecretaría ya relacionado, al respecto exponen: «Todos los actores intervinientes en el ciclo de esta política pública acordamos que resulta deseable promover, fomentar e informar las ventajas de tramitar el CEP previamente al momento de escrituración.»

Escribano Matías Comas

Información de Acceso Público, Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

Referencias normativas:

El 1 de enero de 2022, entró en vigencia la Ley 6437, que actualizó la normativa catastral de la CABA.
En septiembre de 2022, la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (DGROC) publicó la Disposición 292/22, que reglamentó la Ley 6437. Pocos días después, publicó la Disposición 299/22, que modificó el Título V de la Resolución 292 (“Constitución y Verificación del Estado Parcelario”). Esta norma es la que excluyó a las unidades funcionales.
En el mismo Título V, dispone:
“31. Exentos de Constitución y Verificación el estado parcelario:
1. Barrios en proceso de regularización dominial.
2. Transferencias de dominio en el marco de PROCREAR u otros programas oficiales de escrituración.
3. Escrituras autorizadas por la Escribanía General de Gobierno de la Ciudad.
4. Actos por los cuales se procede a constituir, modificar, transmitir o cancelar Derechos Reales de Hipoteca, Uso, Habitación, Usufructo y Servidumbre.
5. Cuando los titulares de dominio de los inmuebles objeto de la operación sean el Estado Nacional, la Ciudad de Buenos Aires o alguno de sus organismos descentralizados.”

¿Cómo proceder ante una operación inmobiliaria sujeta a este nuevo requisito?

La parte enajenante o titular del derecho deberá contactar al agrimensor y entregarle la documentación necesaria para que sea el profesional agrimensor el que confeccione el Estado Parcelario o su actualización. Dentro de la información habitual que el profesional agrimensor va a requerir se encuentra la copia del título y un informe de dominio (vigencia de 90 días).

El agrimensor comenzará su tarea internamente en la DGROC, en donde recopilará los antecedentes, pagará los gastos correspondientes al trámite y, luego, realizará el relevamiento parcelario del inmueble. Esta etapa tiene un tiempo aproximado de 5 días dependiendo de la complejidad del trabajo en la parcela.

Una vez cumplido este proceso y completado el legajo, se pueden plantear dos situaciones:
a. Que no haya diferencia o que esta sea menor al 5% en verificaciones de hasta 500 metros. En estos casos, la DGROC dará por concluido el trámite y el escribano podrá proceder según lo indicado en el punto 4.
b. Que haya diferencias constructivas mayores a 5%, no declaradas, por lo que el trámite deberá pasar a AGIP para su revalúo. Esta etapa podrá demorar hasta 15 días. Finalizada esta instancia, se deberá proceder según lo indicado en el punto 4.

El agrimensor informará al escribano el cumplimiento del proceso catastral. A partir de esta instancia, se podrá presentar el F1 del inmueble. El despacho de este formulario ya expresará la información actualizada por el relevamiento, con ajustes y revalúos, de corresponder, e indicará que quien tuvo la posesión es quien responde por ellos, como ocurre actualmente

Aclaraciones sobre Constitución del Estado Parcelario

Subsecretaría de Gestión Urbana del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires

https://www.colegio-escribanos.org.ar/noticias/2023_02_17_GCBA-Catastro-Aclaraciones-Estado-Parcelario.pdf

Información de Acceso Público, Consejo Profesional de Agrimensura con jurisdicción nacional y en CABA

Fuente: https://www.cpajn.org.ar/web/ultimas-normativas-y-varios/

Taller 3 – Abril 2023 – CPA JN y CABA / Subsecretaria de Gestión Urbana

TALLER 3 CEP 25-4 DGROC-CPA

Taller 2 – Febrero 2023 – Subsecretaria de Gestión Urbana

TALLER 2 CEP 2-3 DGROC-CPA (1)