Si un cliente de nuestro Estudio Contable nos consulta al respecto sobre un «inmueble», que está ubicado en nuestro país, lo primero que tenemos que ver es el «final de la historia», que es el momento en que nuestro cliente tiene ya inscripto a su nombre su inmueble y pretenda venderlo a terceros.- Allí podrá surgir un grave problema, cuando se le complique la venta porque los escribanos de los potenciales compradores de su inmueble, determinen que el título de propiedad no es un «título perfecto» desde el punto de vista notarial.- Y el problema anterior, puede surgir cuando tenga que firmar la escritura de transferencia no onerosa del titular registral a su nombre, y no pueda hacerlo por no contar con la documentación necesaria para ello.-

Por lo tanto, antes de empezar todo el procedimiento de blanqueo aplicable a «inmuebles», que establece la ley de blanqueo (Ley 27.260, artículos 36 a 44), la reglamentación del Poder Ejecutivo Nacional (Decreto 895/2016, artículos 1 a 5), la reglamentación de la Afip (Res. Gral. 3919/2016, artículos 1 a 18), y el micrositio «sinceramiento» de la página web de la Afip, debemos previamente revisar la documentación que tiene nuestro cliente con respecto a ese inmueble, ver quien es el actual titular registral, si una persona humana o una persona jurídica, si está inscripta en el país o es del exterior, verificar si tenemos el título de propiedad original y si fuera una sociedad, si contamos con el original del estatuto social y sus reformas, y si tenemos los libros sociales rubricados, ya que todo ello es necesario para poder hacer labrar las actas societarias que autoricen oportunamente a firmar la escritura traslativa de dominio por parte de la sociedad titular registral a favor del contribuyente blanqueador.-

Puede ser que sea una sociedad del exterior, en cuyo caso tendremos que verificar quién representa la sociedad, si es el representante orgánico o un apoderado, si hubiera un poder con las legalizaciones internacionales con facultades suficientes para poder realizar las tramitaciones ante la Afip, a fin de obtener o reactivar la identificación tributaria, y sacar clave fiscal con nivel de seguridad 3, necesario para que la sociedad titular registral pueda notificar su conformidad con lo declarado por el contribuyente blanqueador.-

Pero quizás ese poder, que podemos usar en la comunicación a la Afip, no tiene facultades suficientes para firmar luego la escritura traslativa de dominio, y aún en el caso de que las tuviera, habría sido otorgado por el representante, presidente, con la sola autorizacion del órgano de administracion, directorio, que es lo normal para las transferencias onerosas, pero notamos que para esta transferencia dominial «no onerosa», necesitaríamos la expresa autorización del órgano de voluntad de la sociedad, que es la Asamblea de Socios, ya que la sociedad disminuirá sustancialmente su patrimonio, al salir el inmueble y que nada ingrese como contraprestación, y son justamente los socios dueños del capital social, los que tendrían que dar su expresa conformidad ya que disminuirá notablemente el vpp de sus acciones (valor patrimonial proporcional).-

Si no se consiguiera labrar las actas y otorgar la autorización de los socios para que el representante orgánico o el apoderado pueda firmar la escritura de transferencia dominial no onerosa a favor del contribuyente blanqueador, la misma no podría otorgarse con los recaudos de seguridad necesarios, y si no se lograra formalizarla antes del vencimiento para la presentación a la Afip de la declaración jurada del 2017, (conforme al art. 38 inciso d) de la Ley 27260), se estaría incumpliendo la normativa citada, con el riesgo que la misma establece.-

Si fuera una sociedad anónima inscripta en Argentina, contando con el estatuto inscripto, y con los libros rubricados, pero sin labrarse actas desde hace décadas, se tendría que actualizar los libros y confeccionar las actas societarias a fin de que quede documentado quiénes son los actuales accionistas, quiénes son los actuales directores y presidente, y hacer autorizar por asamblea de accionistas que dicho representante orgánico o el apoderado que a tal fin de designe, firme la escritura pública traslativa de dominio «no oneroso».- Si no se contara con los libros sociales estaríamos en un grave problema para poder otorgar la escritura con los recaudos necesarios, antes del vencimiento referido.-

En resumen, se podrá contar con un representante con facultades suficientes para hacer la presentación de este blanqueo por parte de la actual titular registral ante la Afip, pero no será suficiente dicha representación para la posterior escritura traslativa de dominio, u otorgándola en «tiempo», no tendría la «forma» necesaria para la seguridad jurídica posterior.-

Y si el titular registral fuera una persona humana, la observación notarial por el estudio de títulos podría ser la posibilidad de que con posterioridad, los herederos legitimarios del transmitente argumentaran que esa escritura de «transferencia no onerosa» fue en realidad una «donación gratuita» del inmueble de propiedad del causante, que les afecta en su legítima, protegida por el plazo de 10 años contados a partir de dicha transferencia por el artículo 2459 del actual Código Civil y Comercial de la Nación, con derechos reipersecutorios sobre el inmueble contra el titular contribuyente blanqueador, y también contra quien le adquiriera con posterioridad dicho inmueble (y justamente en eso se basa la observación notarial del título).-

De la misma manera, también existe la posibilidad de que terceros acreedores del titular registral, sea persona humana o jurídica, argumentaran con posterioridad que dicha transferencia del inmueble sin contraprestación, derivó en definitiva en una «insolvencia» de su deudor.- Y aunque su cliente esté persuadido de que dichos riesgos no existirán en la práctica, igualmente el escribano referencista del posible comprador puede llegar a observar el título de adquisición, lo que podría complicar la futura venta del inmueble.-

Esto hace que los escribanos integrantes de los Institutos del Colegio de Escribanos, debamos en las próximas semanas abocarnos a estudiar la correcta redacción de dichas escrituras de transferencias de dominio «no onerosas», a fin de evitar estos riesgos en la futura circulación de los títulos de propiedad.-

Por último, todavía quedan dudas desde el punto de vista tributario notarial, como por ejemplo siendo la transferencia de dominio del inmueble catalogada como «no onerosa», si es necesaria alguna resolución expresa de los Fiscos locales dejando en claro que dicha transferencia dominial no está alcanzada por cada impuesto de sellos local, y para el caso de la Provincia de Buenos Aires, que la transferencia no onerosa tampoco está alcanzada por el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, ITGB, (impuesto al enriquecimiento patrimonial gratuito, que alcanza las transferencias gratuitas de los inmuebles sitos en dicha provincia, o aunque estuvieran fuera de la misma, si los beneficiarios que reciben el inmueble tienen su domicilio en esa provincia); todo ello teniendo en cuenta que el artículo 49 de la Ley 27.260, invita a las Provincias, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y Municipios, a adherir al régimen de blanqueo, adoptando medidas tendientes a liberar los impuestos y tasas locales.-

 

Por todo lo expuesto es que se sugiere a los colegas contadores que tengan también en cuenta estas «reflexiones notariales», antes de proceder a presentar el blanqueo de algún inmueble ante la Afip.-

Escribano Adrián Carlos Comas