Advertencia notarial por observaciones recientes del Registro de la Propiedad Inmueble:

Estas operativas de blanqueo, especialmente cuando involucran inmuebles a nombre de sociedades, es un trabajo de equipo entre contadores y escribanos.

Y hay que evitar que un impecable trabajo contable y tributario de los contadores, no tenga el mismo nivel en la calidad del título de propiedad, (en las escrituras de transferencia de dominio no oneroso posteriores, de las sociedades a favor de las personas humanas sincerantes).

En trabajos anteriores subidos a los grupos profesionales de Linkedin, y que se encuentran también en el Blog de la página web de esta escribanía, advertimos la necesidad de tener en cuenta determinados requisitos notariales y societarios para brindar al título de propiedad el blindaje necesario para los posteriores estudios de títulos.

Ya circulan muchas escrituras inscriptas que no tienen los requisitos necesarios, o convenientes, para la posterior aceptación notarial de los mismos.

Por tal motivo, advirtiendo dichas deficiencias, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires emitió hace pocos días una Disposición Técnico Registral, DTR 23/16, indicando que se estaban observando registralmente dichos títulos, fundamentalmente por la inexistencia de la «causa jurídica» o negocio jurídico causal, que justifica o en la que se deben basar las obligaciones jurídicas, y por lo tanto, las transferencias de dominio con motivo del sinceramiento fiscal.

Hay que tener en cuenta que los Registros no son «lavarropas», en el sentido de que por estar «inscripto» un título de propiedad, no implica que están «subsanadas» las falencias jurídicas que pudiera contener; pero ahora se le agrega que el mismo Registro de la Propiedad está evitando inscribir en forma definitiva estos títulos de sinceramiento, si no contienen los requisitos jurídicos necesarios.

Se reitera que este tipo de transferencias no onerosas, de una sociedad a una persona humana, son realmente excepcionales, y están basadas en una ley económica y tributaria, que no tuvo en cuenta que igualmente se tienen que cumplir los principios básicos del derecho que surgen de nuestro ordenamiento jurídico, que es el Código Civil anterior (vigente al momento de la compra del inmueble), y el Código Civil y Comercial actual (vigente al momento del sinceramiento).

No tener en cuenta requisitos importantes notariales: como ser que «no hay obligación sin causa», (¿cuál es el motivo que genera la transmisión no onerosa del inmueble?), la «trazabilidad» (¿por qué se le transmite a un tercero, que no es el socio dueño de la sociedad al momento de la compra y/o al momento del sinceramiento?), la «razonabilidad» (¿cómo dice el sincerante que el inmueble es suyo, si estaba en la primaria cuando se compró, o ni había nacido?), y los requisitos societarios, (¿por qué se decidió por acta de directorio, cuando societariamente es un acto «notoriamente extraño al objeto social»?); todo ello para la adjudicación del inmueble de la sociedad a favor del sincerante, implica el riesgo de la no inscripción del título, o con posterioridad a la inscripción, subsiste igual el riesgo de la no aceptación notarial del mismo, la limitación de la circulabilidad del título, y la complicación de la futura disposición del inmueble, por lo menos hasta tanto no pasen años que demuestren que «no hubo perjuicio ni reclamos de terceros».

Dichos plazos pueden ser los 20 años para la usucapión; los 10 años de protección a los herederos forzosos de quien transfirió el inmueble en forma gratuita sin recibir nada a cambio;  los 5 años de prescripción general; o los 2 años de inoponibilidad de la transferencia a favor de los acreedores del transmitente deudor que agravó su insolvencia, y del período de sospecha en las quiebras de sociedades.

Para cada una de las situaciones referidas, existen soluciones, o por lo menos refuerzos, previsiones, procedimientos, y redacciones notariales y societarias, que refuerzan la seguridad de estos títulos excepcionales, y el no tenerlos en cuenta, reduce la calidad y aceptación de dichos títulos de propiedad.

Estas operativas de sinceramiento fiscal son evidentemente un trabajo en equipo, y los contadores, que son los profesionales que asesoran, organizan, y las diagraman, deben también prever que todos los componentes tengan el mismo nivel, para no reducir la calidad del producto final.

Escribano Adrián Comas.
www.escribaniacomas.com.ar